Страхование предмета ипотеки. Страхование залога

При покупке жилья по ипотеке ваша недвижимость становится предметом залога.

Согласно действующему законодательству все, что является предметом залога, должно быть застраховано.

Дополнительно вы можете приобрести еще несколько видов страховок, но, прежде чем это делать, внимательно подумайте, зачастую они просто не нужны.

Обычно сроки страхования вашего жилья равны срокам ипотеки, а цена может варьироваться.

Что такое страхование недвижимости при ипотеке?

Ипотечное страхование - это страхование риска потери денег кредитора, например, если человек, который взял ипотеку, не может выплатить сумму до конца.

Это очень важный момент при покупке любой недвижимости, и он прописан в законе.

Для начала вам потребуется собрать пакет всех документов для банка и страховой компании:

  • Справку, подтверждающую ваше здоровье;
  • Копию нотариально заверенного согласия супруга или супруги продавца на отчуждение жилого помещения;
  • Справку из психоневрологического диспансера;
  • Справку из наркологического диспансера.

На следующем этапе вы пишете заявление (его можно получить в банке или ипотечной компании).

Затем банк рассматривает ваше заявление и при положительном ответе проводит предстраховую экспертизу имущества.

Требования к заемщику:

  • Минимальный возраст не менее 18 лет, в некоторых компаниях с 20 лет;
  • Максимальный возраст не должен превышать 65 лет, но в некоторых компаниях делаются послабления, где-то достаточно принести несколько дополнительных справок из больницы и с работы;
  • Многие банки и компании не принимают инвалидов 1 и 2 групп.

Требования к недвижимости:

  • Не страхуется помещение, которое находится в аварийном состоянии или ветхом здании, а также в зданиях под снос;
  • Некоторые компании не страхуют квартиры, изношенность которых составляет 70 %, помимо этого, не получают страховку помещения, в которых идут строительные работы;
  • Некоторые компании (например, «УралСиб») не страхуют недвижимость, которая фигурировала в судебных разбирательствах.

Что можно застраховать при оформлении ипотеки?

  1. Страхование недвижимости, которая является залогом. Не стоит забывать о таких случаях, как пожары, затопления, стихийные бедствия и прочее. Это все является большой угрозой, которая может забрать ваш дом, а вместе с ним и деньги кредитора. Чтобы не допустить этого, банки страхуют стоимость жилья, дабы в случае катастрофы полностью возместить ущерб;
  2. Страхование жизни и трудоспособности. Такая предосторожность будет очень кстати, если вы вдруг серьезно заболеете или утратите дееспособность. Страховая компания возместит весь ущерб банку, а вы останетесь со своей квартирой;
  3. Страхование титула. Нужно только в том случае, если вы думаете, что кто-то сможет посягнуть на вашу собственность. То есть если вы вдруг, не по своей воле, перестанете являться полноправным владельцем недвижимости.

Что необходимо страховать обязательно?

Обязательно нужно страховать только недвижимость, которая служит залогом. Как уже было сказано выше, в случае пожара страховая компания выплатит банку всю оставшуюся сумму по кредиту.

При заключении договора в страховой компании лучше всего в документе указать стоимость всей недвижимости (а не остатка по ипотеке), так в случае несчастья компания не только погасит задолженность по кредиту, но и выплатит вам возмещение.

Что страхуют добровольно?

Страхование жизни и трудоспособности, а также страхование титула вы можете произвести по желанию.

В первом виде страхования заинтересованы все, так, например, в случае смерти заемщика выплачивать ипотеку придется родственникам, принявшим наследство.

Если вы утратили трудоспособность или серьезно заболели, вы тоже вряд ли сможете самостоятельно погасить долг. Для банка и для вас это чревато долгими разбирательствами, которые закончатся отнюдь не в вашу пользу. Поэтому, чтобы обезопасить себя и своих близких, вам предлагается страхование жизни и трудоспособности.

Страхование титула на данный момент довольно бессмысленное дело. Оно необходимо, если у продавца возникнут какие-то наследники, которые не давали согласия на продажу квартиры. Вероятность этого невелика, так как перед продажей каждая сделка проходит тщательную проверку.

На какой срок можно застраховаться?

Сроки страхования:

  • На весь период ипотечного кредита;
  • На три года (так как этот период является сроком исковой давности по недействительным сделкам);
  • На срок, установленный страховой компанией и банком.

От чего зависит цена?

При страховании недвижимости цена для каждого заемщика разная, обычно она составляет 0,3-0,5 от суммы ипотеки.

На образование цены влияет несколько факторов:

  • состояние дома;
  • наличие отделки;
  • конструктивных особенностей здания (например, деревянные перекрытия) и т. п.

Страхование жизни и трудоспособности зависит от:

  • состояния здоровья;
  • профессиональной деятельности заемщика.

Цена варьируется от 0,3 до 1,5 % от суммы ипотеки.

Страхование титула зависит от его юридической чистоты (например, отсутствие других претендентов на наследство при продаже квартиры наследником). Цена составляет 0,2-0,7% от суммы ипотеки.

Все платежи осуществляются ежегодно. Банк уведомляет страховую компанию об остатке задолженности заемщика, после чего страховая компания высчитывает сумму страхового взноса. Каждый год платежи уменьшаются.

Как уменьшить тариф на страхование?

Вот несколько вариантов, как уменьшить сумму платежа:

  • Застрахуйте только те случаи, которые, по вашему мнению, более вероятны. Например, если вы живете рядом с лесом, застрахуйте жилье от пожара.
  • Вы можете застраховать не все помещение, а его отдельные элементы, к примеру, пол, потолок, стены и так далее. Такой вид страхования лучше всего применим к складским помещениям.
  • Снижение тарифа на страхование также возможно при партнерских взаимоотношениях риелтора и страховой компании, очень часто они сотрудничают, за счет чего отличившиеся клиенты получают скидку.

Что делать, если наступил страховой случай?

  1. В течение одного дня обратитесь в страховую компанию и банк;
  2. Пригласите эксперта для проведения экспертизы;
  3. Соберите необходимые документы:
  • заключение эксперта о размере материального ущерба и о стоимости имущества;
  • справку правоохранительных органов, доказывающую, что страховой случай наступил;
  • в случае потери дееспособности справку из медицинского учреждения;
  • в случае смерти застрахованного лица — свидетельство о смерти и ее причине.

Все собранные документы необходимо отнести в страховую компанию, не забудьте также написать заявление об отказе от погашения кредита. Собрав все необходимые документы, вы не только освободите себя от ипотечных выплат, но и получите компенсацию.

Для получения выплат вам необходимо будет предоставить в налоговую инспекцию заявление и прикрепить все необходимые документы:

  • свидетельство собственника квартиры;
  • договор о приобретении квартиры;
  • акт приема или передачи недвижимости;
  • счета;
  • кредитный договор.

В течение пяти дней ваше заявление будет рассмотрено, и при положительном решении вам будет возвращена часть денег.

Кто является выгодоприобретателем?

Выгодоприобретатель - это лицо, которому предназначен денежный платеж. Им может быть сам собственник или его наследники.

Также выгодоприобретателем может выступать непосредственно банк, выдавший ипотечный кредит.

Подведем итоги

Итак, существует три вида страхования при ипотеке:

  • страхование недвижимости;
  • страхование трудоспособности и жизни;
  • страхование титула.

Первое является обязательным, остальные — нет.

Сумма платежа по страхованию может варьироваться в зависимости от состояния квартиры и здоровья заемщика.

Честно говоря, перед тем как оформлять ипотеку на покупку новой квартиры, я как-то даже не задумывалась о ее страховании. Голова была занята другие – проценты, первоначальный взнос и т.д. Но, к счастью, муж в этом разбирается, удалось все сделать выгодно. Страховка нужна, но, не стоит попадаться на все уловки страховщиков. Мы застраховались на первые три года, т.к. этот период самый трудный.

Страхование - важный, практически неизбежный элемент при получении ипотечного кредита. Вызывает он весьма разноречивые мнения. Одни говорят, что страховка - атрибут цивилизованности рынка, ее оформление - признак мудрости и дальновидности потребителей. Оппоненты возражают, что по существу ни от чего обязательное страхование не защищает, а является лишь дополнительным побором, который потенциальный заемщик должен просто приплюсовать к будущим выплатам по кредиту, а о самой "защите" забыть. Так или иначе, тема, вызывающая столь бурные эмоции, не могла остаться вне нашего внимания, и мы решили разобраться в ней подробнее.

Имеем право или обязаны?

Уважаемые читатели, более-менее регулярно читающие «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», вероятно, обратили внимание на нашу любовь к изучению законов. Не станем оригинальничать и на этот раз - начнем с профильного законодательного акта. Им, без сомнения, является Федеральный закон N102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем отыскиваем ст. 31 («Страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита») и читаем:

«2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.

4. Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита».

Таким образом, разъясняет Ирина Маркочева, юрисконсульт агентства недвижимости «Кутузовский проспект», согласно закону, обязательным является только страхование квартиры, являющейся предметом залога, от повреждения или уничтожения. Прочие риски (жизнь, здоровье и трудоспособность самого заемщика, а иногда исозаемщиков; «титул», т.е. риск утраты права собственности) - все это из разряда «заемщик вправе», т.е. совершенно недвусмысленно оставлено законодателем на усмотрение самого получателя ипотечного кредита.

Но наши банки, разумеется, не таковы, чтобы (вместе со страховыми компаниями) отказаться от вполне реальных доходов из-за какого-то там закона! Требование «комплексного ипотечного страхования» по всем трем видам рисков было объявлено обязательным, без него с заемщиками просто отказывались разговаривать. Так продолжалось очень долго - все 90-е годы (с учетом, что ипотека в ту пору вообще была довольно хилой), и почти все «нулевые».

Первый неприятный для банкиров звоночек прозвенел в 2008 году. В далекой Амурской области местное подразделение Роспотребнадзора посчитало, что ОАО «Амурское ипотечное агентство» (региональное подразделение АИЖК) незаконно требует от заемщиков страховать свою жизнь и трудоспособность, и оштрафовало его на 10 тыс. руб. Дело, конечно, было не сумме, а в принципе, и амурские ипотечники стали судиться. Процессов было несколько, но верховная инстанция (Высший арбитражный суд) встала на сторону Роспотребнадзора. Решение, вынесенное в январе 2008-го, было окончательным, обжалованию не подлежало.

«Ситуация кардинально изменилась в 2008 году, после тогда как Федеральная антимонопольная служба (ФАС) и Роспотребнадзор стали поступать жалобы заемщиков ипотечных кредитов, несогласных с навязыванием банками обязательного комплексного страхования, - говорит Наталья Жильцова, директор по розничным продажам компании «Оранта Страхование». - ФАС оштрафовала десятки банков. А в декабре 2010 года были утверждены поправки к Постановлению Правительства РФ от 30.04.2009 № 386 «О случаях допустимости соглашений между кредитными и страховыми организациями». Законодательно был ограничен перечень обязательных видов страхования при оформлении кредитов, который сводился только к страхованию имущественных рисков предмета залога».

Не хочешь? Заставим!

Но тот, кто полагает, что банки и страховые компании просто так отказались от своих доходов, очень наивен. Строгое государственное предписание не нарушишь, но был придуман обходной путь - совершенно гениальный по своей простоте. Банки разработали разные ипотечные программы - одни со страхованием этих злосчастных рисков, другие - без. И проценты по этим кредитам тоже различались - да так, что потенциальный заемщик, все посчитав, сам абсолютно «добровольно» (кавычки, думаю, тут все-таки уместны) идет и страхуется.

Опрошенные нами эксперты этот тезис подтвердили - иногда, впрочем, они делали это явно стиснув зубы. Так, Никита Ситников, начальник отдела развития ипотечного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия», пояснил, что «при отсутствии личного и титульного страхования стандартная ставка может увеличиваться на 1,5-3% в зависимости от банка» поэтому, делает вывод эксперт, в данном случае заемщикам, конечно, выгоднее застраховать риск причинения вреда жизни и здоровью.

Следует отметить, что прочие эксперты говорили, по существу, то же - только называли другие цифры разницы процентов. Максимальную назвала Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость»: по ее оценке, для тех, кто отказывается от «необязательного» страхования, ставка вырасти и до 10%. На взгляд автора, эта цифра высоковата - с другой стороны, практику виднее… Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка, на примере программ своего банка говорит о разнице в 4 процентных пункта. По даннымИльи Метелкина, руководителя департамента развития и поддержки партнерских продаж компании «РОСГОССТРАХ», максимальная разница процентов по аналогичным кредитам со страхованием жизни и без составляет до 5%, а минимальная - 0,3%.

Разумеется, встречаются исключения. Как говорит Роман Карандин, начальник отдела банковского страхования ЗАО «Райффайзенбанк», программы в представляемом им банке различаются всего на 0,3%. «Разница в процентах не должна быть дискриминационной», - убежден эксперт. Но это - именно исключения. А большинство программ, по глубочайшему убеждению автора, как раз и «заточены» на то, чтобы «подвинуть» заемщика на страхование. Коль скоро сам он, неразумный, не понимает своего счастья.

СК троицу любят

Рассмотрим теперь подробнее ипотечный «пакет». Он состоит, как мы уже сказали выше, из трех видов страхования. Самый дорогой из них для заемщика - жизнь и утрата трудоспособности. «Цена страховки зависит от пола, возраста, физического состояния заемщика, - говорит Марина Мишурис, председатель правления «Флексинвест Банка». - В среднем стоимость этого вида страхования составляет 0,5-1,5% от суммы кредита, но она подвержена сильным колебаниям. Например, человеку, занимающемуся экстремальными видами спорта, могут сильно увеличить стоимость, а в некоторых случаях даже отказать в страховании данного риска».

Впрочем, экстремальные виды спорта - это, все-таки, экзотика. А чаще страховщики сталкиваются с материями более прозаическими. Например, возраст - ясно, что чем человек старше, тем больше (при прочих равных) у него шансов заболеть и умереть. Пол - общеизвестно, что женщины в России живут в среднем лет на 15 больше, чем мужчины. Состояние здоровья - оно определяется как по тем фактам, которые человек сам сообщает о себе, а также по данным медицинских обследований, на которые СК вполне может направить своего потенциального клиента. Итоговые цифры сильно разнятся: по словам Никиты Ситникова («РЕСО-Гарантия»), тариф может составлять от 0,135% для 21-летней девушки до 2% для 55-летнего мужчины.

Второй по стоимости риск - утраты права собственности (т.е. «титул»). В среднем он оценивается нашими экспертами в 0,1-0,4% от суммы кредита, однако тут многое зависит от истории объекта недвижимости. «Если речь идет о первичном оформлении имущества в собственность, то в стандартной ситуации риск оценивается как минимальный, - отмечает Арсен Широян, директор департамента ипотечного страхования СК «РОСНО». - Если же сделок с объектом было более трех, и в них принимали участие, например, несовершеннолетние - то риски повышаются». «Если когда-то собственниками предмета залога являлись или являются социально незащищенные граждане (пенсионеры, несовершеннолетние лица, ветераны и т.д.), весьма вероятно, что после проведенной экспертизы, страховая компания поднимет тариф по данному кредиту, - полностью соглашается Марина Мишурис («Флексинвест Банк»). - Тут вероятны риски оспаривания прав собственности на предмет залога».

И лишь на третьем месте по стоимости (в среднем 0,05-0,1%) идет страхование риска технического повреждения/разрушения предмета залога - как мы помним, только этот риск является обязательным с точки зрения закона. Здесь все зависит от состояния дома, и максимальными тарифы окажутся для старых домов - «сталинок», с деревянными перекрытиями и т.п.

Евгения Таубкина, генеральный директор «Национального бюро ипотечного кредитования» (НБИК), добавляет еще несколько штрихов к «типовому портрету» ипотечного кредитования. Выгодоприобретателем тут, естественно, всегда является банк - он и получит деньги при страховом случае. Страхование необходимо продлевать в течение всего срока выплаты кредита. Как отмечает Евгения Таубкина, «некоторые клиенты спрашивают, зачем страховать титул на весь срок, если исковая давность по сделкам с недвижимостью составляет три года? Но большинство банков требуют страховаться на весь срок - если кредит на 15 лет, то и страховка на то же время». Страхование «конструктива» предусматривает только риски, угрожающие целостности квартиры. Если вас залили соседи сверху и обои отклеились - это не страховой случай. А вот если обрушилась стена - тогда да.

Выбор без мучений

В прежние времена банки без затей называли заемщикам одну-две страховые компании, с которыми «рекомендовано» работать. Сейчас - иные времена, все тоньше. «У каждого банка есть пул аккредитованных страховщиков. СК получают аккредитацию в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к банкам в этой части, - говорит Арсен Широян («РОСНО»). - После всех перипетий и разбирательств ФАС и прочих регулирующих органов вышло Постановление №386 Правительства РФ, которое устанавливает случаи допустимости таких соглашений, после этого вышли разъяснения к нему, которые сделали картину в целом более-менее прозрачной».

На сегодня банки имеют списки аккредитованных СК - их обычно не менее пяти, а часто и 20-30. Кроме того, клиент сам может предложить страховую компанию. Правда, застраховаться в ней разрешат только в случае, если она пройдет проверку на соответствие требованиям банка.

Резюме журнала

Мы успели поговорить о том, какой вид страхования обязателен для ипотечного заемщика, а какой - нет, чем «аукнется» ему отказ застраховаться по полной программе, а также о том, какие риски банки считают самыми важными. На этом, конечно, наш разговор не закончен, и мы его продолжим в ближайших выпусках журнала.

"Российский налоговый курьер", 2007, N 10

В прошлом году мы рассказывали об основаниях и порядке признания расходов на добровольное страхование имущества <1>. Редакция получила много вопросов о специфике налогового учета расходов на страхование имущества в различных ситуациях. Сегодня речь пойдет о налогообложении расходов на страхование предмета залога.

<1> См. статью "Налогообложение расходов на добровольное страхование имущества" // РНК, 2006, N 17. - Примеч. ред.

Залог - один из способов обеспечения гражданско-правовых обязательств. На практике чаще всего залогом обеспечивается обязательство заемщика по возврату денежных средств, предоставленных в кредит, и по уплате процентов.

В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Причем в этом праве он имеет преимущество перед другими кредиторами лица, которому принадлежит данное имущество (залогодателя). Разумеется, если иное не установлено законом.

Если страховое имущество утрачено или повреждено по причинам, за которые залогодержатель не отвечает, он также имеет преимущественное право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества. И не важно, в чью пользу имущество было застраховано. Так сказано в п. 1 ст. 334 ГК РФ.

Залогодателем вправе выступать как сам должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, так и третье лицо.

Предметом залога является любое имущество организации, за исключением имущества, изъятого из оборота. Об этом говорится в п. 1 ст. 336 ГК РФ. Залогодатель должен обладать правом собственности на это имущество либо правом хозяйственного ведения.

Обратите внимание: согласно Гражданскому кодексу предметом залога могут быть также имущественные права (требования). В целях применения налогового законодательства они не включены в понятие имущества (п. 2 ст. 38 НК РФ). Даже если заложенное право требования застраховано, расходы на такое страхование не подпадают под действие ст. 263 НК РФ. Ведь в соответствии с ней страхованию подлежат, например, основные средства, транспорт и иное имущество.

Страхование заложенного имущества

В соответствии с п. 1 ст. 343 ГК РФ заложенное имущество должно быть застраховано, если иное не предусмотрено законом или договором. Страхует имущество та сторона договора о залоге, у которой оно находится. Напомним, что по общему правилу предмет залога остается у залогодателя. Основанием служит п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса. Но в договоре о залоге можно закрепить условие, что заложенное имущество передается залогодержателю. Правда, такое условие не распространяется на предмет залога, на который установлена ипотека, а также на заложенные товары в обороте - они никогда не передаются залогодателю. Независимо от того, кто страхует предмет залога, страхование всегда осуществляется за счет залогодателя.

Заложенное имущество страхуется от рисков его утраты и повреждения. Это имущество можно застраховать в полной или частичной стоимости. Последний вариант практикуется, когда полная стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного залогом требования. Страхование осуществляется на сумму не ниже размера требования. В этой ситуации как залогодатель, так и залогодержатель имеет право на дополнительное страхование имущества, в том числе у другого страховщика. Общая страховая сумма по всем договорам страхования не должна превышать страховую стоимость имущества (п. 1 ст. 950 ГК РФ).

Признание расходов на страхование имущества в налоговом учете

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Расходы, учитываемые при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций, должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. Такое требование содержится в п. 1 ст. 252 НК РФ. Оно относится и к расходам на страхование.

Порядок налогового учета расходов на страхование имущества установлен в ст. 263 НК РФ. Так, расходы на добровольное страхование имущества (каким является и страхование предмета залога) включают страховые взносы по тем видам страхования, которые перечислены в п. 1 названной статьи. Данный перечень является открытым, поскольку в нем предусмотрено добровольное страхование любого иного имущества, используемого налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода.

Примечание. Кто выгодоприобретатель

При определении обоснованности расходов на страхование предмета залога имеет значение, кто указан выгодоприобретателем в договоре страхования данного имущества. Ведь именно это лицо получает страховое возмещение при наступлении страхового случая.

Как сказано в п. 1 ст. 930 ГК РФ, имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.

На первый взгляд, у залогодателя и залогодержателя равный интерес в сохранении заложенного имущества. Ведь залогодатель является собственником этого имущества (или владеет им на праве хозяйственного ведения), а залогодержатель имеет право получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества.

Однако при определении интереса в сохранении залогового имущества главным является вопрос о том, кто отвечает за сохранность предмета залога и несет убытки в связи с его утратой (повреждением).

В ст. 344 ГК РФ установлено, что риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель. Конечно, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение предмета залога, который был передан ему (если не докажет, что может быть освобожден от ответственности в соответствии со ст. 401 ГК РФ). То есть он должен возместить залогодателю убытки, причиненные утратой или повреждением имущества.

В случае утраты или повреждения предмета залога залогодержатель имеет право на удовлетворение своих требований за счет страхового возмещения лишь при наступлении обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 348 ГК РФ.

Следовательно, когда предмет залога остается у залогодателя, выгодоприобретателем по договору страхования данного имущества должен быть именно он (Письмо Минфина России от 04.06.2003 N 04-02-05/5/11). Если заложенное имущество передается залогодержателю, выгодоприобретателем в договоре может быть назван как залогодатель (у него возникают убытки в связи с гибелью и повреждением имущества), так и залогодержатель (он должен возместить указанные убытки залогодателя). Но последнее возможно, если такое условие прямо указано в договоре о залоге. Дело в том, что по общему правилу залогодержатель страхует предмет залога в интересах залогодателя. Основание - ст. 50 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге".

Итак, можно выделить три основных условия признания в целях налогообложения расходов на страхование предмета залога:

  • экономическая оправданность расходов на страхование;
  • документальная подтвержденность указанных расходов;
  • фактическое использование застрахованного имущества при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Обратите внимание! Если залогодатель - третье лицо

Как мы уже отмечали, залогодателем может выступать третье лицо, то есть лицо, не участвующее в договоре, обязательство по которому обеспечивается залогом. Тогда страхование предмета залога осуществляется за счет этого третьего лица. Разумеется, третье лицо должно обосновать свой экономический интерес в принятии на себя обязательств залогодателя. Иначе говоря, доказать, что эта деятельность направлена на получение дохода. Только тогда его расходы на страхование предмета залога могут считаться экономически оправданными. В частности, между залогодателем - третьим лицом и организацией, обязательства которой обеспечивает залог, надо заключить соответствующий договор. В нем должно быть предусмотрено вознаграждение третьего лица за его услуги в качестве залогодателя.

Экономическая оправданность расходов на страхование заложенного имущества у залогодателя

В Гражданском кодексе однозначно указано, что предмет залога страхуется за счет залогодателя. При этом не имеет значения, кто выступает страхователем (заключает договор страхования со страховой организацией), - залогодатель или залогодержатель. Следовательно, расходы по страхованию заложенного имущества могут быть признаны экономически оправданными только у залогодателя.

Тот вариант, когда страхователем выступает сам залогодатель, не вызывает вопросов. Рассмотрим другой вариант - когда страхователем является залогодержатель (напомним, это возможно, когда заложенное имущество передается ему). Каким образом обеспечивается обязанность страхования за счет залогодателя в этой ситуации?

Исходя из положений п. 1 ст. 939 и п. 1 ст. 954 ГК РФ, обязанность уплаты страховой премии (страховых взносов) может быть возложена договором страхования не на страхователя, а на выгодоприобретателя. Таким образом, если в силу норм ст. 343 ГК РФ страхователем заложенного имущества является залогодержатель, у залогодателя расходы на страхование этого имущества признаются обоснованными при условии, что он уплачивает страховые взносы в качестве выгодоприобретателя по договору страхования.

Допустим, что залогодатель не назван выгодоприобретателем в договоре страхования имущества, но по условиям договора о залоге он возмещает залогодержателю (страхователю) его расходы на уплату страховых взносов. В такой ситуации обратите внимание на то, что в соответствии с п. 6 ст. 270 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются в том числе расходы в виде взносов на добровольное страхование, кроме взносов, указанных в ст. ст. 255, 263 и 291 Кодекса.

Независимо от того, кто выступает страхователем заложенного имущества (залогодатель или залогодержатель), обязанность страхования вытекает из договора о залоге. А залог обеспечивает определенное обязательство залогодателя. Поэтому при решении вопроса об обоснованности расходов на страхование предмета залога необходимо учитывать, какое именно обязательство обеспечивается данным залогом. Например , речь идет о залоге, предусмотренном кредитным договором. Тогда важно, на какие цели был взят кредит. Если они имеют отношение к предпринимательской деятельности организации-залогодателя, то можно сделать вывод об экономической оправданности расходов, связанных с получением такого кредита. Речь идет о затратах на страхование предмета залога, который обеспечивает обязательство по возврату кредита и уплате процентов <2>.

<2> По вопросу экономической оправданности расходов заемщика на страхование предмета залога, которым обеспечен кредит, см. Письмо Минфина России от 02.03.2006 N 03-03-04/4/42.

Экономическая оправданность расходов на страхование заложенного имущества у залогодержателя

Когда страхователем заложенного имущества является залогодержатель, уплата им страховых взносов за счет своих средств не является экономически оправданным расходом. Значит, залогодержатель не может уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на сумму таких взносов.

Предположим, что предмет залога застрахован за счет залогодателя в частичной стоимости, которая равна размеру обеспеченного залогом обязательства. Предмет залога находится у залогодержателя. Он отвечает за сохранность этого имущества и на случай его утраты или повреждения дополнительно страхует предмет залога на сумму разницы между его действительной полной стоимостью и стоимостью, на которую он застрахован за счет средств залогодателя. Будут ли признаны обоснованными расходы залогодержателя на такое дополнительное страхование? Минфин России считает, что нет. Эта позиция была высказана им в Письме от 09.10.2003 N 04-02-05/5/17.

Заметим, что передача заложенного имущества залогодержателю автоматически не влечет за собой право залогодержателя на пользование этим имуществом. В соответствии с п. 3 ст. 346 Гражданского кодекса такое право должно быть прямо указано в договоре о залоге. Если этого договором не установлено, то не соблюдается одно из обязательных условий признания расходов на страхование, а именно фактическое использование данного имущества в деятельности, направленной на получение дохода.

Использование застрахованного имущества

Мы выяснили, что учитывать расходы на страхование заложенного имущества в целях исчисления налога на прибыль может только залогодатель. Одним из непременных условий признания названных расходов в налоговом учете является использование залогодателем указанного имущества для ведения деятельности, направленной на получение дохода (ст. 263 НК РФ).

Разумеется, это условие соблюдается, если заложенное имущество согласно договору о залоге остается у залогодателя <3>. Напомним, что на основании п. 3 ст. 338 ГК РФ предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя. Иначе говоря, залогодатель может не только использовать предмет залога для производства товаров (работ, услуг), но и сдавать его в аренду. Но для этого требуется согласие залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

<3> За исключением случая, когда согласно п. 2 ст. 338 ГК РФ предмет залога оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. При таком залоге залогодатель не имеет возможности пользоваться этим имуществом.

Пример 1 . ООО "Альфа" получило кредит в банке "Стандарт". Кредит необходим организации для расчетов с поставщиками материалов и выплаты зарплаты работникам. По кредитному договору обязательства ООО "Альфа" по возврату кредита и уплате процентов обеспечиваются залогом имущества, принадлежащего обществу на праве собственности. Таким имуществом является офисное помещение. По соглашению о залоге имущество остается у залогодателя (ООО "Альфа"), который должен его застраховать в сумме своих обязательств по кредитному договору. ООО "Альфа" сдает указанное помещение в аренду (с согласия банка).

Общество заключило договор страхования офисного помещения от рисков утраты и повреждения. В договоре организация выступает и страхователем, и выгодоприобретателем. Расходы на уплату страховых взносов по договору страхования уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль ООО "Альфа".

Тот факт, что заложенное имущество учитывается, например, как основное средство или товарно-материальные ценности, не всегда означает его фактическое использование в деятельности, направленной на получение дохода.

Пример 2 . Воспользуемся условиями примера 1. Предположим, что ООО "Альфа" временно не использует для своих нужд офисное помещение, которое выступает в качестве предмета залога по договору с банком "Стандарт", и не сдает его в аренду. В этом случае ООО "Альфа" не может учитывать расходы по страхованию данного помещения в целях налогового учета.

Порядок признания расходов на страхование предмета залога

Порядок учета в целях налогообложения прибыли расходов на страхование заложенного имущества такой же, как и в любых других случаях добровольного страхования имущества. То есть эти расходы включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 НК РФ). Момент признания расходов установлен в п. 6 ст. 272 НК РФ. Он зависит от того, каким образом в договоре страхования сформулировано условие уплаты страховой премии (страховых взносов). Если договор предусматривает единовременную уплату страховой премии, а срок действия договора составляет более одного отчетного периода, то применяется следующий порядок. Сумма страховой премии включается в состав прочих расходов равномерно в течение срока действия договора пропорционально количеству календарных дней действия договора в отчетном периоде.

Если по договору страховые взносы перечисляются двумя и более платежами, то эти суммы включаются в расходы налогоплательщика по мере их перечисления страховой организации.

Документальное подтверждение расходов на страхование предмета залога

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами:

  • оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  • оформленными согласно обычаям делового оборота, применяемым в иностранном государстве, на территории которого были произведены расходы;
  • косвенно подтверждающими произведенные расходы.

При подтверждении расходов на страхование предмета залога налогоплательщик должен представить:

  • договор о залоге. Если речь идет о залоге движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, то договор о залоге также подлежит нотариальному удостоверению. Договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) надо обязательно зарегистрировать в порядке, установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Если эти требования не соблюдены, договор о залоге признается недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ);
  • договор, исполнение обязательств по которому обеспечивает залог. В нем могут быть прописаны условия о залоге без составления самостоятельного договора о залоге (п. 4 ст. 10 Закона РФ от 29.05.1992 N 2872-1). Такой договор должен быть совершен в форме, установленной для договора о залоге;
  • договор страхования заложенного имущества. Договор страхования может быть заключен не только путем составления одного документа в соответствии с п. 2 ст. 434 ГК РФ. Такой договор также считается заключенным при вручении страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком (п. 2 ст. 940 ГК РФ);
  • документы, подтверждающие уплату страховых взносов.

М.В.Романова

Советник государственной

гражданской службы РФ

2-го класса

Управление администрирования

налога на прибыль

На сегодняшний день страхование банковских залогов - довольно неоднозначная область страхования. В связи со сложной экономической ситуацией сокращается количество выданных кредитов и, соответственно, становится меньше заложенного имущества, которое может быть застраховано. Пока данный сегмент находится на стадии стагнации.

Специфика залогового страхования предусматривает тесное взаимодействие между банком и страховщиком, что сулит обеим сторонам как определенные выгоды, так и ограничения. В первую очередь в страховании залогового имущества заинтересованы банки, так как полис позволяет перераспределить их риски, часть которых передается страховщику. При этом страховой взнос оплачивает заемщик. Таким образом, в случае гибели или повреждения предмета залога в результате страхового случая банк может рассчитывать на компенсацию просроченных заемщиком взносов страховой компанией. Банки, не желая принимать на себя дополнительный и специфический для них риск физической гибели предмета залога, обязывают заемщика застраховать его и отказываются выдавать кредит под залог имущества, если оно не застраховано. ЦБ РФ ввел требование об обязательном страховании заложенного имущества, а спустя 3 года отменил его. Согласно внесенным поправкам в Положение "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" были изменены требования к банкам в части страхования залогов. Если раньше предусматривалось обязательное страхование предметов залога, то теперь наличие или отсутствие в договоре страхования предмета залога, принятого в качестве обеспечения ссуды, может рассматриваться только как дополнительный фактор при оценке качества обеспечения по ссуде. Но банки в подавляющем большинстве случаев продолжают настаивать на страховании заложенного имущества, так как осознают необходимость обеспечения его сохранности. Еще одним весомым аргументом для сотрудничества банка и страховой компании является привлечение банком депозитов от страховой компании, т. е. размещение на счетах банка резервов страховой компании, которые у некоторых игроков оцениваются в сотни миллионов рублей. Кроме того, дополнительную выгоду банку сулит получение вознаграждения по агентским договорам, заключенным со страховой компанией, а также привлечение новых клиентов из числа клиентов страховой компании.

Страховщикам отношения с банком также несут бесспорную выгоду. Во-первых, это связано со спецификой залогового страхования, которое изначально является банковским и обусловлено требованием банка к заемщику. Именно поэтому для страховщика сотрудничество с банком - устойчивый канал притока клиентов с уже сформированным платежеспособным спросом. В общем портфеле компании "АльфаСтрахование" размер сборов, приходящихся на залоговое страхование, благодаря сотрудничеству с банками составляет около 13%.

Во-вторых, страховщика привлекают долгосрочные договоры и то, что клиенты банка, получающие кредит, как правило, финансово устойчивые успешные предприятия, а это дополнительный позитивный фактор для страховщика - снижение собственных рисков. В итоге связка "банк - страховщик" обеспечивает последнему привлечение бизнеса без значительных капитальных вложений в развитие агентской инфраструктуры и рекламу.

Как и в любом финансовом сотрудничестве, в отношениях банка со страховщиком существуют не только положительные моменты, но и множество подводных камней.

Общей для банков и страховых компаний проблемой является недостаточная квалификация сотрудников банка в вопросах страхования, что может привести к неполной страховой защите предметов залога, а в перспективе - признанию договоров страхования недействительными в результате неадекватных требований к содержанию самих текстов.

Страховщикам же не нравятся жесткие и нередко невыгодные для компании требования банков при страховании предметов залога: включение дополнительных рисков, навязывание более низких тарифов для страхования залогового имущества, использование системы возмещения убытков в имущественном страховании, при которой ущерб меньше страховой суммы покрывается полностью, а превышающий ее - только в размере страховой суммы (так называемый "первый риск"), и прочие ограничения.

Для страховщика также часто проблемой является необходимость принимать на страхование заведомо "убыточные" объекты (чтобы поддержать партнерские отношения с банком), которые в ином случае не представляют интереса для страховщика в принципе. Усугубляет эту тенденцию желание банков срочно обрабатывать поступающие страховщику запросы по их клиентам, даже при отсутствии минимальной информации о степени принимаемого на страхование риска. Кроме того, у многих банков нет внутренней региональной дисциплины в области страхования, что выражается в противоречивых требованиях к страховщикам со стороны штаб-квартиры и филиалов банков. Также нередко ограничение конкуренции на местах ввиду личной заинтересованности сотрудников банков в сотрудничестве с определенными страховыми компаниями.

Считаю, что в связке "банк - страховщик" банк является несомненным доминирующим партнером. Он, как правило, диктует свои условия страховщикам, так как экономические выгоды для страховщиков от привлечения нового бизнеса выше, чем дивиденды банков от размещения "страховых" депозитов и выплат комиссионных по заключенным договорам страхования. Судя по западному опыту, при развитии в России института страхования жизни страховщики превратятся в ключевых институциональных инвесторов, ведь на их счетах будут скапливаться значительные средства, и в этом случае страховщики станут для банков важнейшим источником "длинных" денег.

Если говорить в целом о сегменте залогового страхования, в настоящее время из-за сложной экономической ситуации, затронувшей в первую очередь банковскую сферу, наблюдается тенденция уменьшения сборов по каналу страхования залогов ввиду сужения объемов кредитования. Так, несмотря на призывы властей, банки не увеличивали кредитные портфели. Более того, по сообщениям ЦБ РФ, с осени они сократились почти на 2,5%. Компании старались ослабить долговую нагрузку, так как доходности предприятий не хватало на покрытие портфелей. Крупнейшие банки пытались выполнять указания руководства страны, но при этом были вынуждены слишком строго оценивать качество заемщика, риски и залоги. Это весьма длительные процедуры, и банки зачастую просто не успевали выдавать столько кредитов, сколько предоставляли раньше.

Для многих страховщиков на протяжении "сытых" залоговое страхование было значительной статьей доходов. Снижение объемов кредитования в связи с кризисом автоматически сказалось на падении сборов по каналу страхования залогов, и перед страховщиками встала задача поиска новых путей наполнения бюджетов и сохранения величины сборов и доли рынков. Правда, имел место процесс "чистки рядов" в перечне аккредитованных у банков компаний, что позволило сильным структурам даже немного расширить свою долю (но не абсолютные сборы). В частности, ощущался процесс ухода страхователей, особенно в регионах, от мелких и средних страховщиков к федеральным.

Сокращение поступлений по банковскому каналу дополнительно усилило конкуренцию среди страховых компаний, обострив борьбу страховщиков за сборы по страхованию залогов. Также хотелось бы отметить изменения ценовой политики. Если раньше демпинг был отличительной чертой мелких и средних региональных страховщиков, то практически все компании начали активно урезать тарифы в попытке сохранить своих клиентов или получить новых на падающем рынке.

Так, по некоторым видам корпоративного имущества средние тарифы стали в 2-3 раза меньше по сравнению. Одновременно с этим наблюдается тенденция роста комиссионного вознаграждения агентам, так как идет активная борьба страховщиков за агентов с большими клиентскими базами. Итог - резкое снижение рентабельности имущественного страхования и его приближение в этом отношении к автострахованию, где сумма расходов и убытков порой превышает 100%. Все это приводит к тому, что имущественное страхование из основного генератора прибыли может превратиться в убыточный вид страхования.

Однако пока существует определенный запас прочности имущественного страхования, вопрос только в скорости "проедания" данного запаса - если тарифы и дальше будут сокращаться, то некоторые компании могут понести убытки по имущественному портфелю.

Сегодня, при сжимающемся объеме кредитования и сопутствующего ему залогового страхования, для игроков страхового рынка становится очевидной необходимость поиска альтернативных источников привлечения бизнеса. Одним из вариантов наполнения бюджета является развитие агентских сетей, но в условиях кризиса сложно прогнозировать перспективы. Так, показательна инициатива Росгосстраха - предложение законодательно закрепить агента за одной страховой компанией и обязать брокера получать страховое возмещение напрямую со страхователя. Несомненно, это путь к открытости страхового рынка, повышению эффективности работы агентских сетей, принятию и адаптации западных стандартов, т. е. переход к цивилизованному рынку. Но здесь сразу возникла серьезная проблема, которая может похоронить весь проект, - трудности с "оформлением" канальных продаж через банки, а также лизинговые компании, автосалоны и т. д. Сейчас они (банки, лизинговые компании, автосалоны) являются агентами и получают комиссионные вознаграждения сразу от всех аккредитованных у них страховых компаний. После реализации озвученных мер они не смогут работать по-старому, и им придется либо организовывать страхового брокера (а это и лицензирование, и требование к специалистам, и т. д.), либо содержать несколько десятков агентов, аттестованных в страховых компаниях, имеющих трудовые договоры со страховщиками и пр. Как будет решен этот вопрос, пока непонятно.

Происходила консолидация страхового рынка. Ее последствия должны напрямую повлиять на отношения между банком и страховщиком. В целом консолидация страхового рынка - явление положительное. Существование около 700 страховых компаний при мизерном объеме национального рынка (в сравнении, например, с европейским страховым рынком) - это абсурд. Наличие 20-30 крупных страховщиков решит многие современные проблемы в страховании, например укрепит финансовую устойчивость, упростит регулирование рынка, поможет определить общие "правила игры" и создаст предпосылки для универсализации подходов к страхованию. Банкам также будет проще организовать отношения с 20-30 компаниями, а у игроков рынка появится возможность разработать и принять единые стандарты.

Несколько особняком в страховании залогового имущества стоит страхование сельхозпроизводителей. На этом вопросе хотелось бы остановиться подробнее.

Банки довольно долго пренебрегали сельхозпроизводителями, не рассматривая их как перспективный сегмент для кредитования. Это было связано и со стагнацией российского сельского хозяйства, и с отсутствием государственных программ поддержки и развития агросектора, а также с тем, что у сельхозпроизводителей не было ликвидного имущества для формирования залоговой стоимости. Но на волне кредитного бума с заметным оживлением сельхозотрасли банки активно включились в кредитование агробизнеса. Особую роль в данном процессе сыграл специально учрежденный для этих целей Россельхозбанк. Правительством были приняты программы стимулирования сельского хозяйства в виде субсидирования ставок по целевым кредитам. Именно тогда был востребован опыт российских страховщиков в области страхования урожая сельхозкультур и животных. Как ни странно, но в острую фазу кризиса именно Россельхозбанк, следуя призывам государства, продолжал достаточно интенсивно кредитовать отрасль. Последнее, в частности, подтверждалось увеличением сборов страховщиков по различным видам сельхозстрахования.

В настоящий момент на рынке страхования предметов залогов сельхозпроизводителей тоже наблюдается усиление конкуренции и, как следствие, демпинг тарифов со стороны компаний, а также расширение покрытия по договорам. Подобная тенденция может поколебать финансовую устойчивость отдельных компаний в частности и рынка страхования сельхозрисков в целом. При обсуждении проблемы взаимодействия банков и страховщиков нельзя не затронуть нашумевший вопрос о процедуре аккредитации банками страховых компаний. Само существование процедуры аккредитации экономически целесообразно для банка. В случае несостоятельности страховой компании риски опосредованно лягут на банк через неспособность или нежелание страхователя-заемщика платить по кредиту, выданному под залог утраченного имущества. В связи с этим логично, что банк может и должен проверять состоятельность страховых компаний, с которыми работает, и предъявлять требования к достаточности страхового покрытия по договорам.

Более того, в условиях, когда страховщики борются за благосклонность банков, последние могут рассчитывать на значительные послабления со стороны страховщиков. Так, банки обязывают размещать у них на депозитах значительные средства под залог сотрудничества с компанией, "выторговывают" повышенные размеры комиссионных, а также ужесточают нормы покрытия по договорам страхования (перекладывая тем самым еще больше своих рисков на страховщика), и с этим у страховщиков возникает особенно много проблем. Здесь-то и проявляется узкая компетенция сотрудников банка в вопросах страхования, которые требуют от страховой компании страховать то, что не может быть застраховано в принципе, или зачастую вставляют в договоры пункты, противоречащие не только законодательству, но и здравому смыслу.

Множество нареканий возникает у страховщиков при взаимодействии с региональными отделениями банков, так как уровень страховой культуры там намного ниже, чем в центре. В то же время некоторые банки не контролируют выполнения своих же собственных директив на местах, что выливается в еще более неадекватные требования со стороны сотрудников филиалов. Большой проблемой является упомянутая заинтересованность некоторых сотрудников филиалов банков в работе с определенными страховыми компаниями, что значительно ограничивает права заемщиков и препятствует конкурентной борьбе между страховщиками.

В остальном процедуры сопровождения договора и урегулирования убытков стандартны для страховщика. Что касается невозврата кредита заемщиком при наличии страхования имущества, то страховщик может профинансировать взносы по кредиту только из средств страхового возмещения по страховому случаю. Факт отказа заемщика платить по кредиту по любым причинам в рамках страхования предмета залога страховым случаем не является.

В целом, подводя итог сотрудничеству между банками и страховщиками, хочется отметить перспективность развития программ страхования залогов. Страхование предметов залога всегда будет выгодным для страховщика каналом привлечения клиентов. Ситуация показала, что компаниям этого сектора нужно не только иметь сбалансированный портфель, но и диверсифицировать каналы притока клиентов, чтобы негативные внешние факторы не смогли застать игроков врасплох.

Тесная связка понятий «имущество» и «страхование» ясна для каждого, кто имеет возможность распоряжаться собственностью и знает, какими душевными переживаниями и материальными расходами чревата ее порча или утрата.

Поэтому само по себе требование одновременно с квартирой приобрести еще и страхование залога по ипотечному кредиту протеста не вызывает. Другой вопрос – более щекотливый: почему я, неся бремя ипотечного кредита, должен дополнительно оплачивать сделку, все выгоды по которой получает банк? Ведь квартиру, находящуюся в залоге, можно считать своей собственностью лишь с определенной долей условности. В таком рассуждении есть определенный резон, тем более что и представители банка, и страховщики не горят желанием давать подробные объяснения, ограничиваясь лаконичным: «так положено».

Для начала разберемся с терминологией

Залог - это способ обеспечения долгового обязательства. При залоге кредитор также именуется залогодержателем, а должник – залогодателем. В случае неисполнения должником обязательств по кредитному договору, к залогодержателю переходят права на заложенное имущество. Он может распорядиться этим имуществом по своему усмотрению, с целью погашения долга.

Согласно ст. 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущественное страхование объекта залога при ипотеке является обязательным. С его помощью покрываются риски полного или частичного уничтожения имущества в результате неблагоприятных внешних воздействий: пожара, затопления, стихийных бедствий и т. д. При ипотеке страхование предмета залога также снижает риск невозврата кредита по причине утраты залогодателем имущества, выступавшего материальным обеспечением кредита.

Договор страхования залога – соглашение между страхователем (который одновременно является залогодателем и должником по кредитному договору) и страховщиком (в лице уполномоченного представителя страховой компании). Согласно этому соглашению, страховщик обязан осуществить выплату при наступлении страхового случая, а страхователь - уплатить соответствующую страховую премию (взнос). Срок действия договора страхования привязан к сроку кредитного договора, на протяжении которого действует залог.

Выгодоприобретатель по договору страхования залога - в случае с ипотекой, им становится банк-кредитор, на основании трехстороннего соглашения между банком, должником (страхователем) и страховщиком. Как правило, в соглашении оговаривается порядок расчетов при наступлении страхового случая, в частности, о выплате возмещения по заложенному имуществу. При этом сумма выплаты не должна превышать остаток задолженности по кредитному договору.

Чем вы рискуете?

Когда вы только-только въехали в новую квартиру, совсем не хочется думать о плохом. И конечно же, скорее всего, вы будете очень бережно относиться к своему имуществу. Но, увы, многоквартирный дом сам по себе является зоной риска, особенно если речь идет о новостройке или жилье, относящемся к ветхому фонду. Вашему спокойствию угрожает множество факторов. Часть рисков можно минимизировать, но на некоторые повлиять собственной волей попросту невозможно – только уповать на то, что «пронесет». Это и пожар, вспыхнувший по вине пьяного соседа, и петарда, брошенная в окно на Новый Год, и неудачный ремонт, при котором произошло повреждение несущих конструкций, или, упаси Бог, вас кто-то напрочь залил кипятком или засыпал нанопылью… Сюда еще нужно приплюсовать уже ставшие притчей во языцех взрывы бытового газа, химические утечки, внезапное повышение радиационного фона и прочие «ужасы нашего городка». А самое неприятное – что даже если эти кошмары наступят все разом, и жилье либо станет вовсе непригодным для жизни, либо существенно потеряет в цене, никто и ничто не снимет с вас обязанности по выплате ипотеки.

Согласитесь, есть большая разница в погашении кредита за квартиру, где вы наслаждаетесь семейным уютом, или за обгорелые останки, в реставрацию которых нужно вложить миллионы…

Вот почему и ваше сердце, и сердце кредитора может успокоить только страхование предмета залога по ипотеке. Полнота этого перечня зависит от правил выбранной вами страховой компании. Кстати, недавно законодатели окончательно согласились с тем, что банк не имеет права навязывать заемщикам услуги определенного страховщика, так что выбор вариантов расширился.

Впрочем, страховка залога по ипотеке в компании, аккредитованной банком, имеет свои плюсы, поскольку здесь, что называется, «все схвачено», процесс проходит без лишней волокиты, ну и при определенных раскладах можно получить скидку при оформлении полиса.

Основные документы, которые могут вам потребоваться при оформлении залоговой страховки

  • Заявление (по форме страховой компании);
  • Опись имущества, подлежащего страхованию;
  • Копия кредитного договора/копия договора о залоге/возможно, потребуется также копия договора купли-продажи;
  • Копия свидетельства о государственной регистрации залога (если регистрация предусмотрена законом), квитанция об оплате госпошлины;
  • Выписка из реестра регистрации залогов.

Но в каждом конкретном случае список может быть скорректирован страховщиком. В зависимости от представленного «портфолио», будет рассчитана стоимость полиса страхования залога по кредитному договору.

За что платить: выгода мнимая и реальная

Страхование залога при ипотеке обычно обходится дешевле других видов полисов. Так, защитить квартиру от риска разрушения в среднем по рынку обходится в 0,2-0,4% от размера выданного кредита. Но поскольку при ипотеке чаще всего используется комплексное страхование, то есть помимо залога страхуется еще жизнь и здоровье, а также титул (об этих видах страхования читайте на нашем портале в разделе «Публикации»), то на круг сумма может быть и не такой уж маленькой.

При расчете страховой суммы за основу обычно берется сумма задолженности по кредиту плюс 10%. Индивидуальная стоимость полиса зависит от тарифов страховой компании.

Вроде бы, логичнее всего искать компанию, которая предложит самые низкие тарифы… На самом деле такая экономия (как и вообще экономия на страховке) может быть дурной, и оказать вам медвежью услугу при наступлении страхового случая.

О чем идет речь?

Закон «Об ипотеке» требует страхования предмета залога лишь на сумму ипотечного кредита, с учетом процентов.

Это едва ли будет иметь значение, если страховой случай так и не наступит. Но если наступит, то произойдет во что: страховая компания погасит банку остаток долга… и все. Банк доволен, страховщики не очень, но не в таком уж сильном накладе (чем позже наступил страховой случай, тем меньшую сумму нужно отдать на покрытие долга). А вот вы, хоть и сохраните жилье, не получите никаких дополнительных средств на устранение последствий несчастья. Или – на приобретение новой квартиры, если от старой вообще мало что осталось…

Но выход есть: страховка залога не на сумму ипотечного кредита, а на полную стоимость. На языке страховщиков это называется «безусловная франшиза». То есть, при наступлении страхового случая, страховщик гасит вашу ипотеку, а остаток от полной стоимости квартиры передается вам. Да, разумеется, стоить такой полис будет гораздо дороже, однако лишь в этом случае вы можете быть уверены, что не останетесь в итоге у разбитого корыта.

Вывод ясен – ни банки, ни страховые компании не лукавят, когда говорят о взаимовыгодных условиях страхования залога. И законодатель в данном случае проявляет разумную предусмотрительность, поскольку требование обязательного страхования ипотечных квартир в разы снижает риски, сопряженные с этим видом ссуд. А самое главное, что страхование залога позволит вам в любой ситуации не только выплатить долг, но и получить в свое распоряжение свободные денежные средства.